В предыдущей части мы рассмотрели два случая, когда квартиру покупать не стоит: когда продавец является банкротом или планирует подать на банкротство, и когда квартира, которую вы планируете купить, приобреталась продавцом за счет средств материнского капитала.
Сегодня мы подробно раскроем такую ситуация, когда покупка квартиры осуществляется через представителя, а также риски покупки квартиры, полученной по наследству.
Продажа квартир по доверенности — довольно распространённая практика. Но перед проведением сделки следует тщательно все проверить.
Доверенность — это письменное поручение, согласно которому один человек передаёт другому право официально представлять свои интересы при проведении сделок. Тот человек, который передаёт полномочия, называется доверителем, а тот, который их получает — доверенным лицом.
По закону доверенность на продажу квартиры должна быть заверена у нотариуса. Продать квартиру по простой письменной доверенности нельзя.
При покупке квартиры важно проверять доверенность, поскольку, когда продавец действует по доверенности, возрастает риск признания сделки недействительной. Если впоследствии выяснится, что у доверенного лица не было права на распоряжение недвижимостью, покупатель рискует остаться ни с чем.
Чтобы свести к минимуму указанные риски, для начала нужно убедиться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности и проверить срок ее действия.
Текст доверенности на продажу квартиры обязательно должен содержать:
· Дату составления.
· Срок действия — если не указан, считается, что документ действует в течение одного года с даты выдачи.
· Личные и паспортные данные доверителя и доверенного лица.
· Адрес и описание объекта недвижимости.
· Минимальная цена продажи недвижимости.
· Описание полномочий, которые передаются доверенному лицу, а также перечень организаций, в которых представитель может представлять интересы доверителя.
· Подписи доверителя и нотариуса, печать.
Проверьте, верно ли указаны данные собственника и доверенного лица и все ли обязательные реквизиты присутствуют в доверенности. Убедитесь, что представитель имеет право подписывать договор купли-продажи и подавать документы в регистрационные органы на переход права собственности по данному объекту недвижимости.
Особое внимание следует обратить на то, есть ли у представителя право на получение средств от продажи. Если нет, то деньги нужно перевести на счёт собственника, а не доверенного лица.
Если со сроком и другими реквизитами доверенности всё в порядке, также стоит проверить её на подлинность с помощью сервиса Федеральной нотариальной палаты:
1. Перейдите на сайт единого реестра.
2. Укажите реестровый номер и дату удостоверения доверенности.
3. По фамилии найдите в списке нотариуса, который заверил документ.
В результате проверки система выдаст ответ, есть такая доверенность в реестре или нет.
Ещё один способ обезопасить себя — общение с собственником квартиры напрямую, личные встречи с ним.
Риски покупки квартиры, полученной по наследству.
Главный риск, связанный с покупкой полученной в наследство квартиры, заключается в возможности появления не учтенных ранее наследников, права которых были ущемлены. Если наследники докажут, что они не знали о существовании наследства (а это возможно, например, если они живут в разных городах с наследодателем), они могут заявить о своих правах и добиваться признания своей доли в праве собственности на квартиру в суде. Это может привести к признанию судом всех последующих сделок с квартирой недействительными.
Однако, это не означает, что нужно вовсе отказываться от приобретения такой квартиры, на настоящее время в большинстве случаев суды стоят на стороне добросовестных приобретателей, что подтверждается п.42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании».
В данном случае рекомендуем:
1.Приобретать наследованное имущество, хотя бы по истечении одного года с момента регистрации титула на собственника. Один год – срок исковой давности по оспоримой сделке.
2.Указывать в сделке по приобретению только реальную цену, не занижать ее.
3.Выбирайте нотариальную форму сделки – так как, по судебной практике, покупатель в этом случае признается добросовестным владельцем, что дает гарантию неистребования у него имущества в случае признания сделки недействительной с учетом поправок по ст. 302 ГК РФ.