Реализация недвижимости несет получение прибыли для продавца. А это значит, что с дохода в ряде случаев придется заплатить налог. Это обстоятельство вызывает много вопросов и сомнений.
Разберём риски, основные заблуждения и ошибки собственников в вопросе уплаты налогов после продажи квартиры.
Изначально отметим, что данным налогом является налог на доходы физических лиц и его налогоплательщиками признаются физические лица, как являющиеся налоговыми резидентами России, так и не являющиеся таковыми.
Налоговыми резидентами признаются физические лица, находящиеся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Соответственно не резидентами являются лица, которые находятся на территории РФ менее 183 календарных дней.
Когда Вы продаете свою квартиру, вы как ее собственник и добросовестный налогоплательщик обязаны заплатить налог в размере 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Однако, некоторые граждане идут на ухищрения и прописывают в договоре маленькую сумму, чтобы налог стал ниже.
Это самое распространенное заблуждение, которое часто применяют на практике для уменьшения размера налогов при продаже недвижимости.
В такой схеме нет никакого смысла, поскольку налог рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Для этого ее умножают на коэффициент 0,7 и из полученной суммы исчисляется налог. Поэтому если в вашем договоре указана стоимость не соответствующая кадастровой или ниже, то ожидайте доначисление налога налоговой.
Также не пытайтесь скрыть продажу от налоговой.
Абсолютно все сделки проходят обязательную регистрацию в Росреестре, автоматически данные передаются и в Федеральную налоговую службу. Когда факт сокрытия информации будет выявлен, налоговая может либо обязать вас подать декларацию, либо начислит налог автоматически. Дополнительно может быть выставлен штраф за то, что сведения не были переданы вовремя и самостоятельно.
Следующий риск связан со сроком владения квартирой.
Так, многим известно, что при владении жильем более 3 или 5 лет, вы освобождаетесь от уплаты налога с продажи недвижимости.
Здесь важно четко понимать, когда вы можете спокойно продать квартиру после трех лет владения, а когда после пяти, не перепутав их, иначе вас настигнет неожиданное налоговое обременение.
Разберемся в этом более подробно.
Так, в статье 217.1 Налогового кодекса РФ установлено, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года, если в отношении него соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности возникло в результате договора дарения или получения наследства от близких родственников. К ним относятся родители, дети, дедушки и бабушки, родные братья и сестры, а также супруг или супруга.
2) право владения возникло в результате приватизации.
3) недвижимость перешла на основании пожизненной ренты.
4) реализуемая собственность является единственной у вас и вашего супруга/супруги.
В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
Соответственно, если ваш случай не подпадает ни под одну ситуацию, указанную выше, то для того, чтобы освободиться от уплаты налога с продажи квартиры, необходимо прождать минимум 5 лет.
Если в ваших планах продажа квартиры, то будьте внимательны к сроку владения квартирой, а если все же продажа состоялась раньше, то есть пару вариантов уменьшения налога.
1. Воспользоваться налоговым вычетом.
Имущественный вычет позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей (при продаже квартир, комнат, домов, садовых домов, земельных участков) или на 250 тыс. рублей (при продаже нежилых помещений, гаражей и т. д.).
Например, вы унаследовали квартиру и сразу же решили ее перепродать за 3 млн рублей. Вы сможете заплатить налог по ставке 13% не с 3 млн рублей, а с 2 млн рублей, если к налоговой декларации приложите заявку на оформление вычета.
2. Если вы купили квартиру, можно учесть расходы на покупку и снизить налоговую базу на эту сумму.
Например, Владимир Владимирович П)., приобрел квартиру за 2 млн рублей, но спустя год перепродал ее за 3 млн рублей. При подаче налоговой декларации он приложил документы, которые подтверждали факт покупки, что позволило ему снизить налоговую базу с 3 до 1 млн рублей, уменьшить налог с 390 тыс. до 130 тыс. рублей.
Таким образом, при продаже квартиры, убедитесь, что прошел минимальный срок владения, если вы не желаете отдавать часть своих доходов государству.
А в случаях, когда продажа необходима раньше, ориентируйтесь на кадастровую стоимость вашей квартиры и не занижайте ее в договоре, а также не скрывайте данную сделку, государство вас все равно обяжет уплатить соответствующий налог и ко всему прочему взыщет штраф.